Bộ Xây dựng vừa ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, theo đó sẽ cho phép xây dựng căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25m2. Điều này đã tạo ra nhiều ý kiến trái chiều, cả ủng hộ và phản đối.
Căn hộ 25m2 sẽ như thế nào?
Theo Quy chuẩn, diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 được áp dụng đối với dự án nhà ở thương mại, tuy nhiên tỷ lệ căn hộ chung cư diện tích nhỏ hơn 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.
Đó là nội dung được quy định tại Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) vừa được Bộ Xây dựng ban hành. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/7/2020. Điều đó có nghĩa là các dự án nhà ở thương mại sẽ được xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 kể từ 1/7/2020. Tỷ lệ căn hộ có diện tích căn hộ nhỏ hơn 45m2 không được vượt quá 25%.
Căn hộ phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh; được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.
Về không gian sinh hoạt cộng đồng, Thông tư cũng nêu rõ: Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng, đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8m2/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân.
Đối với cụm nhà chung cư trong một dự án xây dựng khi không bố trí được không gian sinh hoạt cộng đồng trong từng tòa nhà, cho phép kết hợp tại một vị trí hoặc khu vực riêng biệt với tổng diện tích cho sinh hoạt cộng đồng được giảm tối đa 30%; bán kính từ sảnh các tòa nhà tới nơi sinh hoạt cộng đồng không quá 300m và cần tính toán, thuyết minh đảm bảo nhu cầu sinh hoạt thuận tiện cho cư dân.
Quy chuẩn này quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng khi xây dựng mới, xây dựng lại nhà chung cư có chiều cao đến 150m hoặc có đến 3 tầng hầm, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Những “con số bảo chứng” cho nhà diện tích nhỏ
Trước Thông tư 21 này, Bộ Xây dựng đã từng bật đèn xanh cho doanh nghiệp thực hiện. Năm 2017, khi có doanh nghiệp tại TP.HCM xin ý kiến Bộ Xây dựng về việc triển khai xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu 25m2 và Bộ đã có văn bản đồng ý, theo đó đã có một vài đơn vị đã triển khai thực hiện. Quyết định này của Bộ Xây dựng trong năm 2017 dẫn đến nhiều ý kiến tranh luận.
Lý do được Bộ Xây dựng đưa ra như sau: Khoảng 4,8% hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5m2/người. Do đó, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu nâng diện tích nhà ở tối thiểu lên 6m2 sàn/người vào năm 2015, và lên 8m2 sàn/người đến năm 2020. Vì thế, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 (1-3 người ở) là hợp lý và phù hợp với nhu cầu, đặc biệt với những người có thu nhập thấp tại đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp.
Bộ cũng dẫn Nghị định 100 của Chính phủ, nêu căn hộ chung cư, nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu 25m2. Bên cạnh việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, việc căn hộ thương mại được xây dựng với diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho những người gặp khó khăn về nhà ở.
Ngoài ra, kinh nghiệm các nước trên thế giới như Thái Lan, Singapore, Pháp, Hàn Quốc, Malaysia… đều cho phép xây căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, ví dụ Pháp 15m2; Hàn Quốc 14m2; Thái Lan khoảng 15-20m2.
Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng nhiều lần trong nhiều năm có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM… cho làm căn hộ tối thiểu 25m2. Đồng tình với quan điểm từ Bộ Xây dựng, HoREA kiến nghị ban hành quy chuẩn xây dựng tại một số khu vực phù hợp, tỷ lệ hợp lý tùy thuộc điều kiện cụ thể của địa phương.
HoREA đồng thời mong muốn TP.HCM cho phép xây dựng căn hộ nhỏ tại chung cư thương mại có diện tích 25-45m2. Xem đây là một trong những giải pháp cần thiết để giải quyết bài toán nhà ở hiện nay cho các tầng lớp nhân dân TP.HCM. Bởi thành phố có trên 13 triệu dân, trong đó 23% dân số là người nhập cư và không ngừng gia tăng qua các năm. Đồng thời, 280.000 người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất cần nhà giá rẻ.
Đi ngược xu hướng phát triển?
Trong khi chính TP.HCM lại bày tỏ quan điểm không cho phép xây dựng căn hộ thương mại diện tích dưới 45m2. UBND TP.HCM lý giải việc cấm cửa căn hộ loại này bởi việc xây dựng chung cư thương mại có diện tích căn hộ dưới 45m2 sẽ làm gia tăng quy mô dân số và áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phá vỡ quy hoạch được phê duyệt, đồng thời có nguy cơ xuất hiện tình trạng “khu ổ chuột trên cao”.
Đầu năm 2018, trả lời Bộ Xây dựng, TP.HCM không đồng tình với quy chuẩn nhà chung cư tối thiểu 25m2 với lý do: Thời gian qua, lượng người nhập cư, tạm cư vẫn tăng lên nhanh chóng với tỷ lệ tăng cơ học vượt tỷ lệ tăng tự nhiên lên tới 200.000 người/năm. Dân số hiện tại của thành phố đã vào khoảng 13 triệu người, trong khi đó tại đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đến năm 2025 mà Thủ tướng phê duyệt thì con số này là 10 triệu người.
Tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với sự gia tăng quy mô dân số, gia tăng các phương tiện giao thông cá nhân khiến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hiện có trở nên quá tải và chịu áp lực lớn. Nếu TP.HCM xây dựng căn hộ chung cư với diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ khiến người dân từ các địa phương khác muốn đến đây mua căn hộ giá rẻ để ở. Điều này càng khiến quy mô dân số vốn đã lớn lại tăng thêm, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng áp lực cho hệ thống hạ tầng đang quá tải.
Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, các căn hộ diện tích nhỏ sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, giúp kích hoạt thị trường giao dịch sôi động. Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng không tránh khỏi những vấn đề phát sinh. Cụ thể sẽ kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án.
Theo số liệu của Tổng cục thống kê trong cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở tháng 4/2019, bình quân 1 hộ dân ở Việt Nam là 3,6 người. Khi làm căn hộ 25m2 thì thực sự có 1 người ở hay sẽ là từ 2 người trở lên. Điều này có đảm bảo mục đích tăng diện tích nhà ở bình quân đầu người vào năm 2025 không? Việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng khiến dân số trong một tòa nhà chung cư/khu dân cư tăng lên đáng kể.
Một số ý kiến khác lại cho rằng việc giảm diện tích căn hộ là đi ngược xu thế phát triển, diện tích nhà ở phải được nâng cao chứ không thể bị hạ thấp. Quy chuẩn ban đầu tối thiểu 45m2, nhưng sau hơn 10 năm chỉ còn 25m2. Chính sách này còn đi ngược với định hướng giãn dân để giảm áp lực hạ tầng đô thị. Chưa kể, việc quản lý trở nên phức tạp, về lâu dài có thể sẽ phải cải tạo lại vì căn hộ 25m2 có lẽ chỉ đáp ứng nhu cầu người thu nhập thấp, người độc thân.
KTS Phạm Thanh Tùng -Chánh văn phòng Hội KTS Việt Nam, cho rằng: Không thể phát triển căn hộ 25m2 đại trà với lý do là nhà ở cho người nghèo. Nhà ở cho người thu nhập thấp không có nghĩa là đưa cho người ta ở những diện tích bé nhỏ nhất. Chính phủ đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2025 mỗi người dân có 20m2 nhà ở thì căn hộ 25m2 dành cho ai? Người nghèo sẽ mua mỗi người một căn hộ?
Phạm Phù Cát -Theo TCV
G-Chip: Cơ hội cho nhà đầu tư nhỏ tham gia hệ sinh thái Google toàn cầu
