Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí bảo trì tòa nhà. Nhưng có một điều mà nhiều khách hàng bỏ quên, đó là trách nhiệm bảo hành chung cư của chủ đầu tư và các đơn vị liên quan, dẫn đến nhiều thiệt hại. Vậy khi ký hợp đồng mua nhà, khách hàng cần lưu ý điều gì?
Luật quy định rạch ròi
Luật Xây dựng năm 2014: Theo Điều 125, nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm bảo hành công trình do mình thi công. Nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung cấp.
Nội dung bảo hành: Khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi của nhà thầu gây ra. Thời gian bảo hành: Công trình, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo loại, cấp công trình xây dựng và quy định của nhà sản xuất hoặc hợp đồng cung cấp thiết bị.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Quy định về trách nhiệm của bên bán trong việc bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua tại Điều 20 về “Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán”. Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở.
Luật Nhà ở năm 2014: Điều 85 về “Bảo hành nhà ở” quy định về trách nhiệm bảo hành nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua nhà ở trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.
Thời hạn bảo hành: Theo Khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở” thì nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư, và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.
Nội dung bảo hành nhà ở gồm: Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước, hệ thống cấp nước sinh hoạt… và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
Rắc rối từ thời điểm hoàn công
Vấn đề nằm ở chỗ, thời điểm nào được xác định là thời điểm phát sinh trách nhiệm bảo hành? Theo quy định pháp luật, đối với chung cư là kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, hay thường được gọi là thời điểm hoàn công. Từ quy định này nảy sinh một số bất cập.
Trường hợp 1: Bàn giao sản phẩm nhưng chưa hoàn công
Về nguyên tắc, chủ đầu tư được quyền mở bán sản phẩm khi: Có giấy phép xây dựng, các giấy tờ khác đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công… có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà chung cư; có thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Thực tế tại nhiều dự án, chủ đầu tư đã tiến hành mở bán hết, bàn giao hết cho khách hàng, nhưng việc hoàn công thì kéo dài nhiều năm sau. Điều này dẫn đến vấn đề, khi xảy ra một sự cố bất thường, thì về nguyên tắc trách nhiệm bảo hành vẫn thuộc về chủ đầu tư.
Những vụ cháy nổ chung cư thời gian qua đã phản ánh thực trạng này, đến lúc soát xét thì mới biết chủ đầu tư chưa hoàn công công trình. Tranh chấp xảy ra khi chủ đầu tư (và các đơn vị liên quan) đã không còn đủ năng lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ bảo hành.
Trường hợp 2: Hoàn công nhưng nhà chưa giao
Có những chung cư mà chủ đầu tư chuyển nhượng dự án qua tay nhiều lần, và việc mở bán sản phẩm đã diễn ra rất chậm chạp so với thời điểm mốc hoàn công. Đến lúc chủ đầu tư bán đến tay người mua, thì thực tế thời điểm hoàn công chung cư đã diễn ra từ rất lâu, thậm chí thời gian bảo hành đã hết.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận”. Tức là nếu thời hạn bảo hành mà hết thì thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên. Thế nhưng nhiều chủ đầu tư đã cố tình lờ đi. Điều này dẫn đến một thực trạng là tại nhiều dự án, thậm chí là dự án bất động sản cao cấp, doanh nghiệp bán sản phẩm nhưng không có bảo hành. Trong trường hợp này, thiệt hại đồ về hết cho khách hàng.
Theo khoản 1 Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 thì hợp đồng mua bán sản phẩm bất động sản -căn hộ chung cư phải đăng ký hợp đồng mẫu. Đây cũng là một điều khách hàng cần quan tâm để bảo vệ quyề lợi của mình.
Phạm Phù Cát -Theo TCV
